物业投资基金简称物业基金，是切合中国经济进展客观必要的金融立异器材，近些年正逐渐成为当局。物业基金举动一种立异的融资渠道，接续了地方平台城镇根蒂步骤成立的资金泉源，个别以委托贷款地势计入社会融资总量，有利于拉动地方基筑和地方经济企稳；且对接资金多为银行理财资金，加之组织经心策画后的增信功用，地方当局的融资本钱也有必然降低。

　　目前正在中国运转的各式投资公司可分为三类：第一类利害金融性国有投资公司，首要由财务和用度转收资金倡始召募设立的。这种投资公司是地方当局和行业主管部分一种投资和资产处分妙技的增加。第二类是日常性投资公司，是由民间倡始,以特定某种投资规模为投资倾向的投资公司。第三类便是新兴的，类投资基金型的投资公司,首倘使以热点的科技立异和血本生长为主意的创业投资公司。

　　第一类投资公司是策画经济的产品，正在金融转变的趋向中必将淡出投资墟市。第二类是资金富余机构和个别倡始的纯粹的投资公司，为管理资金滚动性和收益性而设立，方针出格精确，不必要转化为普通化的投融资器材。投资公司的构造地势，对我国物业投资，万分是创业投资的进展起过必然的推进感化，但它的诸多毛病也已闪现，如：难以造成有用的血本放大，运营本钱居高不下；晦气于股东的退出，股东没有放弃投资的渠道;股权组织策画不科学，没有把司理层的好处和股东的好处维系起来，德行危险难以规避；晦气于造成职业的投资团队；处分层不不乱，与物业投资周期长的特质相冲突，从而酿成投资危险比力大，等等。此中最首要的仍然公司造投资机构只能够注册血本金来投资，钱投完后，后续资金的题目难以管理。

　　而第三类投资公司则拥有精确的朝物业基金进展的主意,运作办法一经相当水平上基金化了。基金化的创业投资公司，表面上也许管理以上投资公司的诸多题目。中科招商便是一个样板的例子。中科招商率先正在国内采用基金处分形式，从事创业投资和物业投资，完成了一家处分公司处分多家投资公司(基金)的运作形式，从而造成有用的血本放大。

　　中科招商最先由中科院、招商局蛇口工业区、21世纪科技投资有限公司等机构倡始设立基金处分公司-中科招商创业投资处分有限公司，然后由处分公司连结其它企业集团和机构倡始设立物业基金。这些物业基金以投资公司的地势存正在。目前，中科招商一经告捷倡始并处分了三支物业基金：归纳物业基金、教训物业基金和交通物业基金，这三支基金不同对应于三个投资公司，即：中科招商创业投资有限公司、中科六合软件人才教训有限公司和中科招商交通物业创业投资处分有限公司。基金的资金泉源包罗境内和境表机构。而处分公司不单是这些基金公司投资者之一，也是基金公司的处分人。

　　总结起来,中科招商形式的特质是，先兴办基金处分公司，处分公司再倡始并处分各个投资公司，投资公司是稠密基金中的一支。

　　联思投资是联思控股旗下独立于联思集团、神州数码以表独立运作的危险投资公司(基金)，兴办于2001年4月，处分着由联思控股100%出资的首期基金3500万美元。正在首期基金的运作中，联思投资既是基金公司又是基金的处分公司。本质上，正在首期基金的运作中，联思投资并不具备基金运作全部特性，由于它没有到达资金放大的效应。但即将召募的第二期基金则慢慢到达了资金放大的结果。2003年10月底，联思投资告竣第一次二期基金的召募，约为6000-7000万美元，首要来自联思控股和美、日表资基金，此中联思控股占50%以上。又有几家海表的基金也显示感兴味，于是二期基金召募领域可以到达1亿美元。其余，二期资金注入后，联思投资将会孤独兴办基金处分公司，处分所募基金。而首期召募的基金将融入到基金处分公司中去。于是，一期基金更相同于对基金处分公司的股权投资，二期所募基金才真正拥有基金的寓意。

　　与中科招商形式无此表是，联思投资基金是以投资公司的地势存正在的。而与中科招商形式分歧的是，联思投资是先有投资公司(基金)，再有处分公司的。从表面上来说，这种形式并没有用率。由于投资公司掌握处分公司，投资公司处分处分公司，处分公司只相当于投资公司的一个属员部分。归根结底，一齐权利仍正在投资公司，云云的处分公司就没有存正在的意思了。但稠密由投资公司转化为基金的机构，都务必体验这一历程。象中科招商那样，一初步就兴办处分公司的机构到底是少数，由于具备充裕项目投资经历的投资公司是吸引基金的有利前提，而具备投资经历的大个别是一经运作成熟的投资公司。于是，相同联思投资形式的物业基金要思更具效能，就务必正在投资公司兴办基金处分公司后，尽疾将处分公司从投资公司(基金)中彻底离散出来。处分公司器重项目选取和投资处分的机能，基金公司则器重资金处分、血本运作和投资监视的机能。

　　精瑞基金属于公司型投资基金，注册地正在香港，基金领域为1亿美元，所有正在海表召募，基金性子为离岸基金。精瑞基金将采用封锁的私募地势召募资金，正在2004年7月告竣招募。精瑞基金的雏形是正在2002年11月召开的“住所物业商会的年会”上提出的，方针是行使新的金融妙技整合物业链上的资源。随后，中华世界工商联住所物业商会、住所物业商会香港分会、万盟投资处分公司三家构成了“中国住所物业精瑞基金规划幼组”。他们最初策画正在《物业基金法》出台后正式刊行召募，但从相合部分获知《物业基金法》出台日期尚未确定，要使召募资金“合法化”，只要正在境表注册基金。于是，规划组正在香港注册中国住所物业精瑞基金处分公司，同时正在内地兴办了北京精瑞连结住所物业投资公司。精瑞基金处分公司正在内地投资的住所物业项目，以协定地势全权委托北京精瑞连结住所物业投资公司处分。实情上，基金处分公司和精瑞投资公司是“两块牌子，一套人马”。两边协同组筑惟一的投资计划委员会和危险处分委员会，审核监控精瑞投资公司的任何基金运营处分举动。

　　从以上形式中能够看出，北京精瑞连结住所物业投资公司本质上便是一个为了规避国内国法限造而兴办的虚拟物业基金处分公司，它兼具基金处分和融资主体两大功用。从基金处分公司的角度来看，它是香港中国住所物业基金处分公司正在中国的代表，受托处分境表召募的基金。从融资主体来看，它是中国国内注册的法人实体，能够举办各式切合国内《公国法》的各式股权和债券融资。而正在香港的机构则是基金的主体。

　　“中比基金”是一家中表配合创业投资基金。其设立的布景是比利时一家机构正在让渡上海贝尔公司股票后，生气正在中国境内寻找再投资机遇;而海通证券股份有限公司也继续正在寻找配联合伴，开垦创业投资基金营业。两边经商议后，便有了配合设立“中比基金”的设思，而且这种设思也是对中国和比利时两国当局配合项方针增援。中比基金的设立历程再现了中国物业基金立法的议论。配合两边最初生气也许取得原表贸部的增援，但表贸部夸大务必以“创业投资企业”的地势设立，这使得配合两边拟以财务出资的理思难以完成，由于一朝财务部直接出资，将会把当局部分推到经济配合的前台，不单让当局部分面对壮大的危险，况且不切合创业投资企业这种新型投资主体应该实行政企离开的规定。于是，中比基金转而投向原国度计委，原国度计委继续僵持物业基金立法的思绪，正在它的增援下，中比基金很疾得回了筹筑批文。结尾，中比基金的设立形式是：注册1亿欧元，此中中国当局(财务部出资)、比利时当局、海通证券、富通基金以3：3：2：2的比例出资。而处分则由海通证券和富通基金协同负担。基金机构及其处分机构的详细地势还没有确立。但基金及其处分的框架一经出格理解。

　　中比基金的首要特质便是当局正在基金中的名望。遵照相合划定，证券公司是不行投资于实业的，固然正在详细项目运作时，券商能够阐扬其营业和研发上风，插足并购或者财政照应职业，但要倡始设立物业基金公司，正在计谋上会有较大的抨击。于是，中比基金属于个案。这宽裕再现了当局插足的力气。中比基金本质上是“官办民营”的性子。

　　中瑞创业投资基金处分有限公司由国度斥地银行和瑞士联国对表经济工作秘书处协同出资，于2003年3月19日正在北京开业，注册血本为百姓币1000万元，瑞士联国对表经济工作秘书处持有33%的股份，国度斥地银行持有67%的股份。其首要营业便是处分中瑞配合基金。中瑞配合基金首期注册血本3125万瑞士法郎，中国国度斥地银行出资20%，瑞士联国对表经济工作办公司出资80%。

　　中瑞基金的特质是，无论正在资金召募仍然处分上它都是合伙地势。因为其合伙性子，要思虑血本收益跨国滚动的管造题目，中瑞基金被定性为永远性周转基金，也便是说，中瑞配合基金所赢得的收益将投资到该基金中。其余，因为配合两边都是计谋性的机构,中瑞基金又有“官办官营”的性子。

　　沪光基金是最早兴办的投资于中国物业的基金之一。早正在1993年，上海国际相信投资公司就与香港光际有限公司、日本ATS株式会社协同倡始兴办香港沪光国际投资处分公司。沪光国际投资处分公司倡始设立上海进展基金(ShanghaiGrowth)，正在开曼注册，香港上市，投资者包罗上海国际相信投资公司。香港沪光国际投资处分公司处分沪光基金，并正在上海投资项目。2000年，上海国际集团有限公司兴办，它透过上海国际相信投资公司持股香港沪光国际投资处分公司，成为沪光国际投资处分公司的股东。从沪光基金的形式能够看出,它的状况比力分表，是境表召募基金，境表处分的形式。